Prawnik pomagał w redakcji

 

Prawnik z Kancelarii Adwokackiej Czesława Błażycy w Żorach dyżurował w środę w redakcji "Nowin". A oto niektóre pytania i odpowiedzi.


Mój mąż kilka lat temu wyszedł z domu, zabierając klucze oraz to, co uznał za stosowne, a teraz jesteśmy już po rozwodzie, który orzekł sąd, zasądzając mi alimenty. Mąż jednak pojawia się u mnie, bo wciąż ma tu rzeczy, korzysta ze skrzynki pocztowej itd. Ta sytuacja mnie męczy i powoduje obawy, bo mąż może wejść w każdej chwili. Poza tym on za nic nie płaci i nie pomaga rodzinie, choć ma dobrą emeryturę, więc chciałabym wyrzucić go w końcu ze swojego życia. Czy mogę zażądać zwrotu kluczy albo, jeżeli ich nie odda, wymienić zamki w drzwiach?
Wszystko zależy od tego, do kogo należy mieszkanie. Zamki w drzwiach może pani wymienić tylko wtedy, jeżeli jest pani wyłączną właścicielką owego lokalu, a będzie tak m.in. wtedy, gdy mieszkanie nabyła pani jeszcze przed ślubem. Jeżeli natomiast zakupiliście je państwo w trakcie trwania waszego małżeństwa, to jest ono wspólną własnością. W takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie sądowego podziału majątku, gdyż z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego ustała między państwem z mocy prawa wspólność majątkowa małżeńska, jednak wszystko, czego dorobiliście się w czasie trwania wspólności, podlega podziałowi. W wyniku postępowania działowego sąd mógłby przyznać to mieszkanie pani, ale np. z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego współmałżonka odpowiedniej kwoty. Należy dodać, że jeżeli mąż jest współwłaścicielem, to ma obowiązek partycypowania w kosztach własności takich jak podatek. Jeżeli uważa pani, że były mąż ma dobrą sytuację materialną, a pani potrzeby wzrosły od czasu, kiedy sąd zasądził alimenty w obecnej wysokości, może pani wystąpić o ich podwyższenie.

Przez moją posesję biegną rury wodociągowe, ale w księdze wieczystej nie ma zapisu o ustanowieniu służebności gruntu na rzecz wodociągów. Wiem jednak, że w tamtych czasach wodociągi i inne instytucje lokowały swoją infrastrukturę na prywatnych terenach bez zgody właścicieli. Czy w związku z tym mogę ubiegać się o odszkodowanie?
Wszystko zależy od tego, kiedy i na jakiej podstawie urządzenia posadowiono na pani nieruchomości. Co do zasady bowiem, istnienie urządzeń przesyłowych, których stan prawny nie został uregulowany, powoduje powstanie po stronie właściciela nieruchomości szeregu roszczeń, w tym m.in. o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, usunięcia lub przesunięcia urządzenia czy nawet odpłatnego przeniesienia własności części gruntu zajętego pod urządzenie przesyłowe na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Rozwiązaniem stosowanym najczęściej przez właścicieli nieruchomości, na których znajduje się tzw. infrastruktura przesyłowa, jest wystąpienie do sądu o przymusowe ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, którego wysokość zależna będzie od lokalnych warunków i stopnia naruszenia interesów. Wynagrodzenie może mieć charakter okresowy np. roczny, albo jednorazowy. Jednakże przedsiębiorcy przesyłowi mogą w odpowiedzi na nasze roszczenie powoływać się na zasiedzenie służebności. Zasiedzenie służebności przesyłu następuje po 20 latach nieprzerwanego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w dobrej wierze, albo po 30 latach w złej wierze. Termin ten liczony jest od momentu, gdy posiadacz tej służebności przystąpił do korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Należy podkreślić, że zasiedzenie służebności przesyłu uniemożliwi pani dochodzenie dalszych roszczeń, a jedynym skutkiem będzie ujawnienie w księgach wieczystych służebności na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

 Jakiś czas temu wynajęłam pewnemu człowiekowi mieszkanie na czas określony. Rzecz w tym, że ów lokator nie płaci czynszu, zdewastował pomieszczenie, w dodatku mam obawy, że nie zechce wyprowadzić się po wygaśnięciu umowy. Jak mogę się go pozbyć? 
Opóźnienie się lokatora z zapłatą czynszu stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, jednak zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która przewiduje konieczność spełnienia łącznie następujących przesłanek: brak zapłaty czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności; pisemne wezwanie najemcy do zapłaty wszystkich należności, w którym zostanie on uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, jeśli nie zastosuje się do wezwania; wyznaczenie najemcy w tym wezwaniu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty wszystkich należności. Wypowiedzenia  należy dokonać na piśmie pod rygorem nieważności. Należy także podać w nim przyczynę wypowiedzenia, jednakże ustawodawca nie przewidział tu rygoru nieważności. Wraz z końcem okresu wypowiedzenia lokator jest zobowiązany opuścić lokal. Jeśli zniszczył lokal, należy sporządzić stosowny protokół przy opuszczaniu przez niego mieszkania, a gdy lokator odmówi, w obecności świadków. Najlepiej wykonać również zdjęcia, a następnie ustalić koszt przywrócenia stanu poprzedniego. Takiej kwoty będzie można domagać się od najemcy oprócz zaległego czynszu. Skierowanie sprawy do sądu poprzedzić należy wezwaniem najemcy do dobrowolnego spełnienia roszczenia. Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić, można wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.

Mam działkę, która nie ma drogi dojazdowej. Dokładnie w takiej samej sytuacji są właściciele sąsiednich nieruchomości, więc wszyscy musimy korzystać z drogi zbiorczej, która należy do jednego z nich. Problem trzeba rozwiązać. Czy lepiej będzie ustanowić konieczną służebność drogi, czy też odkupić od tego pana część jego działki, po której biegnie przejazd?
Możecie państwo skorzystać zasadniczo z trzech instytucji prawnych: ustanowienie służebności gruntowej, ustanowienie służebności osobistej lub współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej. Wybór zależy od tego, czy właściciel nieruchomości, przez którą przebiega droga, zechce pozostać jej wyłącznym właścicielem. Służebność gruntowa ustanawiana jest na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej, co oznacza, że z chwilą zbycia nieruchomości lub śmierci właściciela przechodzi na jego prawnych następców. Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej, której treść odpowiada treści służebności gruntowej, a wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Niezależnie od rodzaju służebności, aby w przyszłości uniknąć sporów, warto pamiętać, by możliwie szczegółowo uregulować pewne dodatkowe kwestie, m.in. kto i w jakim zakresie ponosi koszty naprawy i remontu drogi.
Współwłasność wiąże się natomiast z tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej drogi dojazdowej, ale żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części. Każdy może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, natomiast do rozporządzania drogą jako całością oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich, zaś do czynności tzw. zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości. Oznacza to, iż decyzje dotyczące np. betonowania drogi co do zasady będzie wymagało zgody wszystkich, a np. zlecenie odśnieżania lub sprzątania zgody większości. Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Jeśli zatem nie dojdziecie państwo do porozumienia, właścicielom nieruchomości pozbawionych dojazdu do drogi koniecznej będzie przysługiwało roszczenie o jej ustanowienie, z tym że właściciel nieruchomości obciążonej otrzyma wynagrodzenie.
 
Notowała: Elżbieta Piersiakowa

Kolejny dyżur prawnika w redakcji zaplanowaliśmy na 24 września (ostatnia środa miesiąca) w godzinach od 12.30 do 14. W miarę możliwości prosimy przynieść ze sobą dokumenty, prostsze pytania można zadać za pośrednictwem e-maila (redaktor@nowiny.rybnik.pl) lub telefonicznie, jeśli wystarczy czasu. 

 

 

Komentarze

Dodaj komentarz