Scheda po służebności

Ludzie nawet nie wiedzą, że przez ich mieszkanie w majestacie prawa może przemaszerować stado krów – pisze Czytelniczka z osiedla Chabrowa. Mieszkańcy spółdzielczych bloków, którzy wykupili swoje M wraz z częścią gruntu, zakładają dla nich nowe księgi wieczyste. Nierzadko widnieją w nich archaiczne wpisy o tzw. służebności, np. o prawie do przepędzania bydła czy dostępu do studni. To spadek po księgach wieczystych pól i działek, które rozciągały się niegdyś na terenach dzisiejszych osiedli. Wtedy było to czymś naturalnym i często tylko dzięki nim gospodarze mogli dostać się na swoje pole. W latach Polski Ludowej przy różnego rodzaju inwestycjach, również mieszkaniowych, porządkami w papierach nikt się nie przejmował. Inna sprawa, że księgi wieczyste kojarzyły się ze znienawidzonymi obszarnikami.
Gdy w roku 2007 wręcz lawinowo ruszyły wykupy mieszkań, spółdzielnie nierzadko miały problem z ustaleniem stanu prawnego terenów, na których stały ich bloki, więc nikt już nie zaprzątał sobie głowy porządkowaniem notarialnych zaszłości. – Jeśli nieruchomość, na której jest ustanowiona służebność, ulega podziałowi, to obciążenia pozostają na każdej części. Choć wpisy o obciążeniach mają archaiczne brzmienie i nie mogą mieć już praktycznego zastosowania, mamy obowiązek przenosić je do nowo zakładanych ksiąg – tłumaczy Bernadetta Wieczorek, przewodnicząca Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rybniku.
Dodaje, że sąd wieczysto-księgowy z urzędu nie prowadzi postępowań mających ustalić, czy obciążenia nadal istnieją. Regulacji, które mogłyby rozwiązać problem, zabrakło też w ustawie o spółdzielniach, określającej zasady sprzedaży mieszkań. Właścicielom pozostaje więc sąd cywilny. Można w nim dowieść, że taka czy inna służebność wygasła i doprowadzić do wykreślenia zapisu. Najpierw trzeba jednak ustalić osoby, korzystające niegdyś z tych służebności, bądź ich spadkobierców, bo mogli oni otrzymać w spuściźnie grunty, do których odnosiły się owe zapisy. Rzecz zawsze sprowadzała się do tego, że z konkretnej działki czy pola mógł w określonym zakresie korzystać właściciel innych, na ogół sąsiednich, gruntów.
– Właściciele mieszkań w blokach nie muszą się obawiać, że ktoś przepędzi stado bydła przez ich salon, choć służebności mają nadal moc prawną – uspokaja Bernadetta Wieczorek. Zwraca uwagę, iż warto zainteresować się obciążeniami i wpisami w dziale III swojej księgi wieczystej. – Najlepiej udać się do radcy prawnego, który wyjaśni nam, czy widniejące w księdze wieczystej ograniczenia i służebności mogą mieć jakiekolwiek znaczenie praktyczne, czy warto zabiegać o ich wykreślenie i jak to zrobić. Pamiętajmy ponadto, iż nie należy odkładać na później porządkowania zapisów w księgach wieczystych, gdyż zwykle wraz z upływem czasu jest to coraz trudniejsze. Ogólnych informacji udzielają również pracownicy wydziału ksiąg wieczystych – mówi pani sędzia.
Zwraca też uwagę, że np. mieszkańcy jednego bloku, którzy w księgach wieczystych mają wpisane te same służebności, mogą przyjąć wspólną linię działania. Sprzyjają temu przepisy. Jeśli bowiem sąd stwierdzi wygaśnięcie prawa, roszczenia czy służebności wobec jednej nieruchomości, to stosowny zapis zostanie wykreślony również z ksiąg nieruchomości współobciążonych, czyli powstałych w wyniku podziału. Czytelniczka w swoim liście pisze też o problemach ze służebnością przy sprzedaży mieszkań. Sędzia Wieczorek dotąd jednak nie spotkała się z przypadkiem, by stanowiłoby to jakikolwiek kłopot. Służebnością nie przejmują się np. przedstawiciele banków, kredytujących transakcje, zazwyczaj bardzo ostrożni.
– Rozumieją, że do nowych ksiąg zapisy te przenosi się z urzędu i nie będą one miały wpływu na korzystanie z prawa własności mieszkania – mówi Bernadetta Wieczorek. Część dawnych spółdzielczych mieszkań trafiła już na rynek wtórny i tu również nic nie wiadomo o przypadkach, by historyczne wpisy okazały się jakąś przeszkodą. Warto dodać, że od 2007 roku w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Rybniku założono blisko trzy tysiące nowych ksiąg wieczystych dla byłych mieszkań spółdzielczych, które lokatorzy wykupili na własność. Tylko w największej w mieście Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej sprzedano ich ok. 3600.